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662戶業(yè)主領(lǐng)到了“遲到”多年的房產(chǎn)證

2024-04-19 18:34:09 來源:人民法院報 -標準+

福建省龍巖市中級人民法院民四庭副庭長、一級法官 劉偉明

2024年初,在“香榭景園”不動產(chǎn)權(quán)證書頒證現(xiàn)場,處處張燈結(jié)彩、鑼鼓喧天,一戶戶業(yè)主手捧“新鮮制作”的產(chǎn)權(quán)證,開心不已。這是他們在得知開發(fā)商“跑路”近十年來,最開心的時刻,也是承辦“香榭景園”開發(fā)商破產(chǎn)案的法官劉偉明最自豪的時刻。

十年前,“香榭景園”作為福建省龍巖市新羅區(qū)的一個知名樓盤,吸引了不少人前往購房置業(yè)。但后來,因開發(fā)商富泰公司資金鏈斷裂,該樓盤于2014年底停止施工,原定于2015年12月應(yīng)該交房的樓盤變得遙遙無期。在市政府及職能部門的協(xié)調(diào)下,該樓盤雖于2016年復(fù)工續(xù)建,但因規(guī)劃、消防等種種原因,始終無法竣工驗收。

“哪還管得上什么驗不驗收,有沒有達到交房條件,我們耗費半輩子積蓄買下的房子,含淚也要住進去!”在“香榭景園”項目停工一年后,像老陳這樣看不到交房希望的業(yè)主們,陸續(xù)自行接管購買的“香榭景園”房產(chǎn),住進了這個還不完全具備交付條件的“新家”。

伴隨著業(yè)主們的無奈和債權(quán)人的懊悔,涉及開發(fā)商富泰公司的400余件案件經(jīng)過判決,陸陸續(xù)續(xù)進入執(zhí)行階段,但資不抵債的開發(fā)商讓這個“爛尾”的樓盤看不到任何“重生”的希望。

“既然通過執(zhí)行手段無法解決,何不導入破產(chǎn)程序,一攬子解決富泰公司債權(quán)債務(wù)問題。富泰公司已明顯喪失清償能力,資不抵債,符合破產(chǎn)條件。”劉偉明首先想到的就是將“執(zhí)破直通”機制運用到這個案件中。

“開發(fā)商破產(chǎn)了,誰來復(fù)工續(xù)建,誰為我們辦理產(chǎn)權(quán)證?”“‘香榭景園’沒有竣工驗收,我們先裝修入住,會影響辦證嗎?”劉偉明在“香榭景園”小區(qū)張貼破產(chǎn)公告時,被業(yè)主們團團圍住,耳邊傳來他們關(guān)心的各種問題。

也是通過這次走訪,劉偉明發(fā)現(xiàn),“香榭景園”業(yè)主多數(shù)來自龍巖市下轄區(qū)縣農(nóng)村,購買“香榭景園”房產(chǎn),幾乎花光了他們的半生積蓄,一旦處置不當,這些群眾的生活將受到極大影響。

一定要盤活“香榭景園”資產(chǎn),完成續(xù)建和辦證手續(xù)!劉偉明在心里暗下決心。

但推進過程并不順暢。房地產(chǎn)辦證涉及住建局、自然資源局、不動產(chǎn)登記中心等部門綜合驗收、規(guī)劃核實、實測備案、產(chǎn)權(quán)登記等多項專業(yè)、繁瑣手續(xù),僅僅依靠法院和管理人難以快速、有效解決。

對此,龍巖市中級人民法院和市住建局、自然資源局、不動產(chǎn)登記、稅務(wù)局等部門召開了數(shù)十次協(xié)調(diào)會,形成多份會議紀要,最終達成一致意見:“香榭景園”樓盤按歷史遺留問題容缺辦證,采用“兩鑒定一規(guī)劃”簡化辦證程序代替常規(guī)驗收辦證程序。

剛看到一絲曙光,另一個問題來了?!案惶┕緵]有銀行存款,其開發(fā)的‘香榭景園’大部分房產(chǎn)已對外出售,存量房產(chǎn)也都是抵押物?,F(xiàn)有資產(chǎn)已不足以清償債權(quán),債權(quán)人不同意提供資金或借款給‘香榭景園’樓盤進行二次復(fù)工續(xù)建?!惫芾砣税雅c債權(quán)人溝通的情況向劉偉明作了報告。也就是說,“香榭景園”面臨無續(xù)建資金的問題。

“可否附續(xù)建條件,按現(xiàn)狀拍賣,由買受人負責續(xù)建及辦證?!鄙钏际鞈]后,劉偉明提出了這個解決方案。

“這個想法不錯,管理人好好考慮下,制定具體變價方案?!焙献h庭很快作出決定。

經(jīng)與管理人多次磋商論證,“按現(xiàn)狀整體處置+附續(xù)建條件”拍賣“香榭景園”存量資產(chǎn),并由買受人負責“續(xù)建+辦證”的財產(chǎn)變價方案最終成型。

續(xù)建資金問題終于有了大家認可的解決方案,但問題接踵而至——“‘香榭景園’歷史遺留問題多,續(xù)建及辦證過程存在諸多不可預(yù)見風險,沒人愿意買怎么辦?”管理人又拋來一個問題。

“必須確保競買人具備續(xù)建能力、能確保交樓,否則會影響‘香榭景園’后續(xù)辦證,稍有不慎,可能前功盡棄?!焙献h庭審判長張煌忠強調(diào),“‘香榭景園’不能一賣了之,一定要避免二次爛尾?!?/p>

2023年8月開始,管理人通過淘寶網(wǎng)公開拍賣“香榭景園”爛尾樓資產(chǎn)。當?shù)啬硣衅髽I(yè)集團果斷出手,成功競得“香榭景園”爛尾樓盤。

此后,“香榭景園”樓盤的續(xù)建工作開始變得順暢。

2024年1月18日,龍巖中院會同市住建局、自然資源局和不動產(chǎn)登記中心,在“香榭景園”為首批105戶業(yè)主頒發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書。

2024年春節(jié)過后,“香榭景園”662戶業(yè)主全部領(lǐng)到了“遲到”多年的房產(chǎn)證。(湯影華)

編輯:李曉慧