法治日報全媒體記者 羅莎莎

通訊員 王晨曦

“私家庭院、下沉花園、挑高客廳、地庫入戶……”廣告中的豪宅總是令人向往，然而花費700多萬元購置別墅的林女士卻在收房時遇到了貨不對板，將開發(fā)商告上了法庭。

2021年3月，林女士在某平臺看到某高端小區(qū)別墅廣告，正想購買改善性住房的她心動了。宣傳冊、沙盤、樣板房……一項項了解下來都甚合林女士心意。于是，很快就簽約付款，成了別墅業(yè)主。

幾個月后，滿懷期待的林女士終于等來了交房。但在裝修時林女士卻遇上了糟心事。別墅共4層，地上3層，地下一層，看房時開發(fā)商所給的宣傳資料顯示，地下室可以開通入戶門直通地下車庫。但當林女士砸開地下室的墻，安裝好入戶門后，卻收到了來自物業(yè)的整改通知單和行政執(zhí)法局的告知書，均稱地下室入戶門不在小區(qū)規(guī)劃建設圖紙設計范圍內，屬于違建，要求林女士“恢復原狀”。

說好的地庫入戶門沒了，意味著林女士每次回家都需要把車停進地下一層的車位，再從樓梯上到一樓地面繞行回到家中，既不省時也不方便。多次和開發(fā)商溝通無果后，林女士向江蘇省無錫市梁溪區(qū)人民法院遞交了訴狀。

面對林女士的訴求，開發(fā)商辯稱，業(yè)主在購房前簽署了告知書，明確樓書、戶型單頁等宣傳物料及售樓書、沙盤模型、樣板房等僅供參考用，不作為要約或者銷售承諾，也并非最終交付標準，買賣雙方權利義務以合同及附件約定為準，而合同附件的房屋平面圖中明確地下室未有入戶口標識。因此，開發(fā)商認為自己從未承諾過地下室可以開通入戶門，林女士的訴訟請求應被駁回。

經過實地勘查，法院確認，開發(fā)商的售房宣傳資料及各媒體平臺上涉案小區(qū)廣告的戶型圖均明確顯示地下室可以開門，足以證明開發(fā)商對涉案房屋可以開通地下室入戶門進行了宣傳介紹，該宣傳對購房者簽訂買房合同及考量房屋價格具有重大影響，應當視為要約經購房者接受后作為商品房買賣合同內容。另外，林女士簽署的告知書所載條款均為開發(fā)商提供的格式條款，并無證據顯示開發(fā)商對該條款向林女士作過充分說明，不能簡單以林女士簽署的文件包含該條款為由進行抗辯。

因此，法院認定開發(fā)商對別墅開通地下室入戶門的允諾構成要約并作為合同內容約束雙方?，F(xiàn)林女士購買別墅直接通過地下室入戶的合同目的無法實現(xiàn)，開發(fā)商構成違約。綜合開發(fā)商的違約情節(jié)、涉案房屋現(xiàn)狀等因素，酌定開發(fā)商按照購房總價的1%承擔賠償責任，即7萬余元。

本案承辦法官薛耀表示，根據民法典規(guī)定，商業(yè)廣告和宣傳的內容符合要約條件的，構成要約。相關司法解釋規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，構成要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

薛耀同時提醒購房者，要注意甄別房屋銷售廣告的內容，特別是預售類商品房，條件允許時可以到現(xiàn)場實地勘查了解。同時，注意保留好廣告宣傳冊、戶型圖等宣傳資料，以便貨不對板時進行維權。而開發(fā)商在交易過程中，也要充分盡到提示說明義務，讓買房人全面準確了解所購房屋的結構、戶型、配套設施等信息，不作誤導性、夸大性的宣傳。