杜蒿坨

7月23日，最高人民法院發(fā)布《關于審理執(zhí)行異議之訴案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）。為穩(wěn)定預期、化解風險，《解釋》對“可以排除強制執(zhí)行”的商品房消費者權益作了細化、具體的規(guī)定，進一步拓寬保護范圍?！督忉尅纷?025年7月24日起施行。

《解釋》的一大亮點是拓寬了對商品房消費者權益的保護范圍，把消費者購買的家庭改善型住房也拉入了可執(zhí)行豁免也即可排除強制執(zhí)行的清單。由于這一司法變化涉及商品房消費者、房地產企業(yè)、房地產企業(yè)的債權人等諸多主體的權益，備受社會關注。

商品房以不動產登記作為財產權轉移的必要條件，揆諸現(xiàn)實，在商品房交易過程中，因房地產企業(yè)不能及時提供相關材料、稅費未繳清、超審批范圍建設、資金鏈斷裂等原因，不動產登記常常滯后于商品房的實質性交易。有不少消費者與房地產企業(yè)簽訂購房合同并支付了房款后遲遲拿不到房產證，等待期動輒幾年甚至更長時間。而一旦房地產企業(yè)因債務糾紛、抵押糾紛等遭遇法院強制執(zhí)行，消費者已經掏出真金白銀完成實質性購買但未辦房產證的商品房就會被納入強制執(zhí)行視野。盡管根據(jù)最高法2002年和2023年的相關批復，消費者的利益屬于生存利益，具有優(yōu)先權，可以對抗承包人的建設工程價款優(yōu)先受償權及抵押權人的抵押權，但在以往，只有案涉商品房是購房者的唯一房產時才能被認定享有優(yōu)先保護權，才可以排除強制執(zhí)行。

《解釋》突破了“唯一住房”這一強制執(zhí)行豁免局限，賦予了商品房消費者更大的優(yōu)先保護空間?！督忉尅访鞔_：人民法院對登記在被執(zhí)行的房地產開發(fā)企業(yè)名下的新建商品房實施強制執(zhí)行，案外人以其系商品房消費者為由，提起執(zhí)行異議之訴，請求排除建設工程價款優(yōu)先受償權、抵押權以及一般金錢債權的強制執(zhí)行，并能夠證明其主張同時符合“查封前，案外人已與房地產開發(fā)企業(yè)等簽訂合法有效的書面買賣合同”“查封前，案外人已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且查封后至一審法庭辯論終結前已將剩余價款交付人民法院執(zhí)行”“所購商品房系用于滿足家庭居住生活需要”這三項條件的，人民法院應予支持。“家庭居住生活需要”包括“唯一住房”，但又不止于“唯一住房”，因為教育、就業(yè)、提升生活品質等剛性需求而購買的第二套房甚至第三套房等也可能被歸入“滿足家庭居住生活需要”的范疇，進而在涉及房地產企業(yè)的相關糾紛中取得優(yōu)先保護權和執(zhí)行豁免權。

最高法同步發(fā)布的涉財產權保護執(zhí)行異議之訴典型案例，就把韓某平、王某為孩子入學而購買的非唯一住房定性為改善型住房，定性為剛性住房需求，定性為滿足生存權的合理消費，排除了對涉案房屋的強制執(zhí)行。該案具有司法標桿意義，讓《解釋》的相關規(guī)定由抽象變得具體，有助于各級法院和商品房消費者、房地產企業(yè)、相關債權人等更準確地理解把握《解釋》。

家庭改善型住房可在滿足法定條件時執(zhí)行豁免，能更好地保障商品房消費者的生存權，更好地保護商品房交易關系中善意第三人的財產權，也給商品房消費者吃下了定心丸，能起到鼓勵商品房交易、維護商品房交易秩序的穩(wěn)定等積極作用，既彰顯了司法理性，也體現(xiàn)了司法溫度。在執(zhí)行過程中，最高法及各級法院可對“滿足家庭居住生活需要”的情形和標準進行進一步探索和明確，使其邊界更加清晰，以凝聚共識、消除爭議，保障執(zhí)行豁免的規(guī)范性、準確性、合理性，讓商品房消費者及其他主體在每一起案件中都感受到公平正義。